При виникненні питання про те, як продати квартиру в іпотеку, потрібно пам`ятати, що це можливо, однак необхідна складна процедура, тому доведеться керуватися особливими способами. Для оформлення вдалої оборудки важливо знати всі тонкощі і правила, які доведеться застосовувати.
Учасники
В угоді беруть участь кілька осіб:
- Власник квартири, яка закладена під іпотеку, який бажає здійснити продаж майна.
- Покупець.
- Банк, який є заставодержателем. Це організація, у якій оформлявся кредит, заставою при цьому є придбана квартира.
Операцію ускладнює присутність банку, так як без нього можна було б просто поставити підпис на договорі, віддати і отримати грошові кошти. Коли нерухомість закладена в банку, вона є що знаходиться в обтяжень, що визначає неможливість розпорядження нею на власний розсуд.
Особливості іпотечних договорів
Більшість кредитних договорів, які оформляються з нагоди іпотеки, містять окремий пункт, згідно з яким власник позбавляється прав продажу об`єкта застави, а саме квартири, яка придбана в іпотеку, якщо не отримає на це письмову згоду від особи кредитної організації, а саме банку, що займається видачею і отриманням кредиту. Це обмеження поширюється тільки до моменту остаточної виплати боргу.
Продаж іпотечної квартири за готівку
Спочатку необхідно поставити банк, що видав кредит, до відома про такий намір, як продати квартиру в іпотеку, оскільки без схвалення кредитної організації це зробити неможливо. Коли банк не сповіщений про те, що власник не просто здійснює дострокове погашення боргу, а саме продає квартиру, тобто передає всі права на неї іншій особі, за рішенням керівництва кредитної організації можливе накладення заборони на угоду купівлі-продажу. Щоб не виникало зайвих проблем або ускладнень, необхідно спочатку попередити банк, дочекатися його дозволу, а потім здійснювати подальші дії.
Рішення проблем з банком
Потрібно вказати причину, по якій кредит погашається достроково. Можна вказати такі приводи, як неможливість постійно виплачувати кредит через змінених фінансових умов, переїзд в інший населений пункт (можна вказати навіть район або регіон), сильне захворювання або підтвердити факт звільнення з роботи. Банк не бажає дострокового погашення кредиту, так як для цієї організації вигідно довгострокове співробітництво і отримання максимуму відсотків від людини, тому аргументувати причину продажу квартири потрібно детально і правдиво, підстави повинні бути досить вагомими.
Необхідно підшукати покупця, який погодиться віддати гроші за квартиру з обтяженням до моменту укладення договору купівлі-продажу. Для цього необхідно попередньо виписатися з квартири, особливо слід звернути увагу на виписку неповнолітніх дітей. Для них необхідний окремий дозвіл органів опіки, тому необхідно подбати про це заздалегідь.
Внесення завдатку покупцем
Особливої уваги потребує проведення процедури внесення завдатку з покупцем. Для цього необхідно оформити договір завдатку. Покупець зобов`язаний передати продавцю таку суму, яка дорівнює неоплаченої сумі іпотеки. Для того щоб покупець був у безпеці, необхідно оформити цю процедуру в кабінеті нотаріуса. Як продати квартиру в іпотеку? Зробити це можна, коли буде знято обтяження з майна. Дана процедура проводиться через Реєстраційну палату.
договір завдатку
У договорі завдатку обов`язково повинен бути пункт, в якому позначаються точна сума угоди і порядок розрахунків. Сам порядок розрахунків в більшості випадків організовується за перевіреною і популярною схемою. Продажна вартість квартири поділяється на 2 частини. Одна з них дорівнює боргу продавця перед банком. Друга повинна відповідати сумі, яку додатково призначає сам продавець. Зазвичай їх ставлять на 2 депозитні комірки. Організатором цього, як правило, виступає той же банк, який надавав іпотеку.
Укладення угоди
Поки не укладено договір купівлі-продажу, зняти гроші їх має можливість тільки покупець. Продавець не має до даних грошей доступу. Коли угода купівлі-продажу здійснена, покупець отримує свідоцтво про право власності на квартиру. Банк забирає суму боргу з спеціально відведеній для цього осередку. Гроші з другого осередку може використовувати продавець, так як покупець віддає ці гроші особисто йому.
Також в договорі обов`язково позначається термін, за який продавець зобов`язаний здійснити операцію купівлі-продажу квартири. Обов`язково є окремий пункт, в якому передбачається термін, коли банк знімає обтяження з квартири.
Продавець і покупець зобов`язані звернутися в банк, щоб здійснити погашення кредиту. Це необхідно для того, щоб продати квартиру, взяту в іпотеку. Співробітники банку виписують і надають довідку, яка свідчить про зняття заборгованості, а також віддається заставна на квартиру.
Зняття обтяження з квартири
Щоб зняти обтяження з квартири, необхідно звернутися в Реєстраційну палату. Зазвичай для цього потрібно залучати законного представника. В дану організацію необхідно подати заяву, в якому вказується, що іпотека закінчена. Це необхідно зробити, щоб відповідь на питання про те, чи можна продати квартиру в іпотеку, був позитивним.
Для зняття обтяження крім заяви необхідно надати перелік необхідних документів:
- Заява, в якому вказується прохання зняти обтяження з квартири, раніше придбаної в іпотеку.
- Паспорт людини, який має права власності на житлоплощу.
- Свідоцтво, яке підтверджує реєстрацію права власності.
- Довідка, в якій зазначено, що заборгованість повністю погашена.
- Заставна.
Коли процедура реєстрації факту закінчення іпотеки буде завершена, необхідно звернути увагу, що на зворотному боці свідоцтва міститься штамп, в якому вказується підтвердження зняття квартири з обліку по іпотеці.
Дізнатися про те, як продати квартиру в іпотеку, можна тільки після того як всі необхідні дії будуть здійснені (тобто після того як обтяження повністю знято). З покупцем укладається договір купівлі-продажу, а угоду необхідно зареєструвати в УФРС. Після цього можна впевнитися, що відповідь на питання про те, чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку, позитивний.
Взяття іншого кредиту
Іноді власник приймає рішення про збільшення власної житлоплощі. У цьому випадку немає необхідності в продажу вже взятого в іпотеку житла. Досить звернутися в банк з проханням про видачу іншого кредиту, тобто заміни старого на новий, тому можна продати квартиру, куплену в іпотеку. Можна взяти іпотеку на квартиру з великими габаритами, а банку віддати ту, яка була придбана раніше. Розрахунок кредиту справлять по-новому, і людина зможе жити в тій квартирі, яка його влаштовує. Цю дію можна здійснити тільки в тому випадку, якщо кредит ще не виплачений повністю.
Банки рідко погоджуються на дану процедуру, однак можна спробувати звернутися до співробітників з цим проханням, наприклад, при бажанні продати квартиру по військовій іпотеці. Є шанси на позитивну відповідь тільки в тому випадку, якщо прострочень або інших негативних моментів по кредиту не було. Іноді банк відмовляє в цьому проханні без видимих причин. Тоді перекредитування виконати неможливо. В цьому випадку є тільки одна можливість розлучитися з квартирою - знайти покупця самостійно. Він повинен погодитися викупити не до кінця оплачену квартиру. В цьому випадку у людини з`являється можливість на виручені гроші сплатити заставу по іпотеці, внести деякі відсотки і далі виплачувати кредит за квартиру, має великі габарити. Це необхідно знати перед тим як продати квартиру, куплену в іпотеку.
Продаж покупцеві, на якого теж оформлена іпотека
На сучасному ринку нерухомості чимало покупців купують житло, а потім не знають, чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку, тому є велика ймовірність того, що люди самі зацікавляться житлоплощею, яка тимчасово обтяжена через необхідність виплати іпотеки. Процес продажу квартири таким чином дуже складний, однак деякі люди його практикують.
Спочатку потрібно дізнатися у покупця, яка саме сума є у нього на руках, і скільки іпотечних фінансових коштів, щоб продати квартиру під іпотеку. Якщо у покупця-іпотечникам є достатньо власних грошей для погашення заборгованості продавця, тобто шанс здійснення даної угоди, тоді можна вирішити, як продати квартиру під іпотеку.
Порядок дій для продажу квартири покупцеві, що має іпотеку
- Сповістити банк про бажання достроково погасити кредит і виконати цю дію, наприклад, можна продати квартиру в іпотеку в Ощадбанку.
- Обидві сторони підписують договір завдатку, а потім звертаються до нотаріуса для його запевнення.
- Завдаток обов`язково повинен бути точно дорівнює боргу перед банком. Він автоматично зараховується до вартості квартири. У договорі завдатку необхідно обов`язково вказати, що покупець здійснює придбання квартири в певному банку.
- У банку покупець зобов`язаний оплатити борг по іпотеці. Як тільки оплата визнається здійсненою, співробітники банку видають заставну на те, щоб продати квартиру, в іпотеці менше 3 років знаходиться, а також довідку, в якій вказується, що заборгованість по іпотеці повністю покрита.
- Продавець спільно з представником банку повинен звернутися в Реєстраційну палату для того, щоб повністю зняти обтяження з квартири. Для цього необхідно написати заяву, в якому відображена дане прохання.
- Коли реєстрація здійснена, продавцеві виставляють друк, яка підтверджує його право власності, так як є обгрунтування зняття квартири з обтяження.
Підготовка документів для банку покупця
Необхідні такі свідоцтва:
- Виписка з ЕГРП видається на квартиру. Вона необхідно для того, щоб можна було легко підтвердити, що обтяження на квартиру знято.
- Довідка, що підтверджує відсутність боргів по комунальних платежах, видається в ТСЖ або домоуправління.
- Довідка про те, що в квартирі ніхто не прописаний. Її офіційна назва - "виписка з будинкової книги".
- Оцінка при бажанні продати квартиру, в іпотеці менше 3 років числиться, в обов`язковому порядку повинна замовлятися в компанії, що має ліцензію. Зазвичай в банку можна взяти окремий список компаній, які є партнерами даної організації. Як правило, вона робиться протягом 3 днів, а оцінюється приблизно в 3500 рублів. Зазвичай цю довідку оплачує покупець самостійно, так як цей документ необхідний банку для оформлення іпотеки.
Банку покупця необхідно надати всі запитувані його співробітниками документи, щоб отримати схвалення квартири, яка буде придбана. У разі схвалення заявленої угоди банком необхідно звернутися в Реєстраційну палату для того, щоб офіційно зареєструвати угоду купівлі-продажу.
Як взяти виписку з будинкової книги?
Щоб довести покупцеві, що ніхто не має права на житлоплощу або проживання в ній, і продати квартиру, куплену в іпотеку, необхідно спочатку виписатися з квартири разом з усіма іншими проживаючими в ній людьми, а потім замовити даний документ. Для цього необхідно провести зняття з реєстраційного обліку, що робиться за місцем проживання. Всі зареєстровані або їх представники направляються в Паспортний стіл. Там вони повинні кожен від свого імені написати заяву, в якому вказується бажання виписатися з квартири, а також віддати співробітникам даної організації власні паспорти.
Кожен приблизно через 7 днів повторно звертається в Паспортний стіл для того, щоб забрати свій паспорт і довідку. Неповнолітні діти виписуються з квартири через представництво від власних батьків або опікунів, однак попередньо для них необхідно отримати спеціальний дозвіл органів опіки та піклування. Коли всі ці дії виконані, береться виписка з будинкової книги. У ній повинно бути написано, що квартира зовсім вільна від мешканців, так як в ній ніхто не прописаний.
Продати іпотечну квартиру можна, проте слід пам`ятати, що зазвичай зробити це виходить тільки за зниженою приблизно на 10% ціною, якщо порівнювати її з середньою на ринку. Щоб здійснити цей захід, потрібно дотримуватися всіх перерахованих правил і рекомендацій.
