Протягом життя хоч один раз людині доводиться продавати нерухоме майно. Це може бути дача, гараж, будинок, ділянка, квартира або частка в ній.
Це відповідальний процес, що вимагає надзвичайно уважного ставлення до встановлення контакту з покупцем, безпосередньо реалізації об`єкта і розрахунків за нього, а також до того, які документи для продажу квартири знадобиться зібрати.
Як визначитися з ціною майна
Досить непросто зупинитися на будь-якої цифрі, оцінюючи свою нерухомість. Як правило, ринок пропонує ціни завищені - продавцям потрібен «навар». У той же час різноманітність пропонованих варіантів дає покупцям вибирати вигідний цінник. Нерідко в ході переговорів сторони домовляються про суму, яка влаштовує всіх.
Кращим варіантом для продавця буде заздалегідь визначитися з «золотою серединою». Це позбавить від необхідності фінансових і тимчасових витрат на рекламу своєї пропозиції. Правильно встановити ціну можна, орієнтуючись на дані інтернет-сайтів і друкованих видань, які розміщують відомості про пропозиції нерухомості, за параметрами подібна до вашої. Допоможуть тут і консультації колег, друзів, які в недавні часи стикалися з продажем такого майна.
Найточнішу інформацію дадуть фахівці. Співробітники ріелторських агентств заочно оцінять вашу нерухомість по телефону, не зажадавши за це плати. Там же вам підкажуть, які потрібні документи для продажу квартири. Від вас буде потрібно тільки подзвонити і представити основні характеристики пропонованого майна.
Способи пошуку покупця
Починаючи збирати пакет документів для продажу квартири, паралельно організовують продається об`єкту рекламну кампанію. Цим ви можете потурбуватися самостійно, але допустимо і довірити справу в надійні руки досвідчених в торгівлі нерухомістю організацій.
Список самостійних заходів невеликий. У нього включається так зване "сарафанне радіо" і публікація оголошень про продаж в доступних засобах масового поширення інформації (газети, журнали, інтернет-сайти, рядок, що біжить на телевізійних каналах). Такий варіант ефективний відносно дачних ділянок або сільських будинків, так як сусіди нерідко зацікавлені в розширенні території за адекватну ціну. Відносно квартири такий спосіб оповіщення не актуальний і часто привертає небажану увагу аферистів.
Фахівці-ріелтори знають, які потрібні документи для продажу квартири, до того ж мають великі можливості для оптимізації просування продукту. Їх дії в області пошуку покупців, згодних на пропоновану ціну, дадуть вигідні для вас результати набагато швидше.
Необхідні документи
Далі пропонується перелік документів для продажу квартири і уточнюючі коментарі.
- Папери, що офіційно підтверджують право на володіння, - оригінали. До них відносяться свідоцтво про державну реєстрацію права, а також обгрунтовує виникнення даного права документ. Крім того, список документів для продажу квартири нерідко має на увазі наявність акта приймання-здавання.
- Графічне зображення квартири (Кадастровий паспорт). Ця інформація необхідна, якщо закінчився п`ятирічний строк з дня придбання даного об`єкта. Будь-який фахівець порадить завчасно оформити дану папір, найчастіше включається в пакет документів для продажу квартири. Паспорт також обов`язковий, якщо покупець використовує для розрахунків іпотечне пропозицію будь-якого банку. В даний час підготовкою цих відомостей займається Кадастрова палата.
- Довідка на підставі інформації з будинкової книги. Це виписка, яка містить відомості про кількість людей, що мають в квартирі прописку. Отримують її в день замовлення у відділі видачі паспортів або у паспортиста в ТСЖ, термін дії складає місяць.
- Чоловік повинен бути згоден на проведення операції з майном, набутим у шлюбі. Згода підписується нотаріусом. Коли існує угода про шлюбних відносинах, документи, необхідні для продажу квартири, виключають зі свого складу дана згода. Це ж стосується випадків безоплатного отримання житла одним чоловіком, навіть в офіційному шлюбі (майно подаровано, отримано у спадок, приватизовано).
- Представлений нижче перелік документів для продажу квартири знадобиться, якщо покупець використовує іпотеку або проходить рада піклувальників:
- паспорт технічних характеристик квартири. Складається БТІ в десятиденний період. Офіційна папір дійсна протягом року.
- Фінансово-особовий рахунок. Оригінал замовляємо у бухгалтера ТСЖ (ЖЕК, ДЕЗ). Здаємо копію.
- Інформація про платежі по квартплаті. Повинно бути зазначено в довідці відсутність недоплат. Береться в БТІ.
- Довідка про податкові платежі (про відсутність боргів в даній області). Надається податковою службою.
- Довідки від нарколога і психіатра - продавець не повинен перебувати на обліку. Найчастіше їх замінює копія посвідчення водія продавця (при наявності).
Особливості продажу частки
Коли пропонується площа комунального об`єкта або частка в нерухоме майно, документи, необхідні для продажу квартири, доповнюють відмовою сусідів і родичів від свого права на перевагу під час проведення угоди. Відмова оформляється письмово. Інакше виникає необхідність підтвердження відсутності їх відповіді на отримане сповіщення після закінчення тридцяти днів.
Важливі моменти в підготовці продажу
Ви дізналися, які потрібні документи для продажу квартири. Але до того як почати їх підготовку, потрібно впевнитися, що папери, що підтверджують ваші права, в повному порядку.
Якщо нерухомість не закріплена за користувачем, вона потребує процедури приватизації. Якщо ж приватизацію вже здійснили, треба перевірити наявність усіх законних підстав: договору передачі, реєстрації права, заяви про приватизацію.
Коли житло дісталося у спадок, не зайве переконатися в правильному оформленні. Якщо планується продаж квартири, документи для угоди з успадкованим майном будуть доповнені свідченням про спадщину, підписаним нотаріусом.
Співпраця з ріелторськими агентствами
До підготовки паперів слід поставитися з граничною відповідальністю, адже похибка в самій малозначимой довідці може призупинити або зовсім зірвати угоду.
Щоб бути впевненим у результаті, рекомендується укласти договір з фірмою, що спеціалізується на нерухомості, або перевіреним ріелтором. Вони професійно і в короткі терміни зберуть і підготують необхідну документацію.
Звичайно, це зажадає певних грошових вливань, але зате у вас буде гарантія того, що без перепон пройде оформлення купівлі-продажу квартири. Документи реєструючим органом візьмуться оперативно.
Як організувати угоду
Коли ви остаточно з`ясували, які потрібні документи для продажу квартири, все підготували і навіть знайшли покупця, якого влаштувала ваша ціна, можна зайнятися приготуваннями до реалізації договору. Тут операція має на увазі створення і проставлення підписів в договорі купівлі-продажу, здавання документів в Палату держреєстрації, розрахунок між сторонами.
Створюють договір двома способами: пишуть в простій формі або запевняють у нотаріуса - юридична сила в обох випадках буде однакова. Основні пункти містять відомості, що включають параметри квартири, її адреса, площа і ціну продаваного майна. Продавець і покупець підписують кілька примірників договору, один з них залишається в організації, що делегує.
Правильне складання договору
Службовці органів реєстрації ретельно перевіряють, як підготовлений договір купівлі-продажу. Документи повинні строго відповідати всім вимогам. Інакше договір повертається, угода відкладається. Бувають і такі випадки, коли після багатогодинного стояння в черзі продавець отримує свої документи на доопрацювання через найдрібнішої (і тому особливо образливою) помилки.
Найнадійніший варіант зробити все грамотно - звернутися до професіоналів ринку нерухомості. Агенти зберуть і оформлять всі документи, здадуть на реєстрацію і отримають схвалений пакет в короткі терміни. Фінансова винагорода позбавить вас від черг, витрати часу і можливих помилок.
Продаж нерухомості з власниками-дітьми
Якщо офіційними власниками хоча б найменших часток майна є діти, перелік документів доповниться ще одним пунктом. Обов`язково знадобиться письмово оформлений дозвіл органів опіки. Продаж квартири з неповнолітньою дитиною, зареєстрованим в ній, строго контролюється державою.
Порядок грошових розрахунків
Як правильно провести розрахунок за квартиру? Це тема для окремої глави статті. Це питання цікаве обом сторонам угоди, так як кожному потрібна гарантія безпеки, особливо коли ринок торгівлі нерухомістю є ласим шматочком для шахраїв.
Чим ризикує покупець
Покупець, який погодився розрахуватися за квартиру в процесі підписання договору, в значній мірі схильний до ризику залишитися з порожніми руками. Адже об`єкт угоди стане його офіційної власністю тільки після закінчення місяця з моменту реєстрації державними органами.
Може статися таке, що договір не пройде реєстрацію, тоді у продавця залишиться і квартира, і отримані за неї гроші. І цілком можливо, що продавець виявиться несумлінним і відмовиться повернути кошти, особливо якщо частина їх вже пустили в оборот.
Ризики для продавця
Природно, покупець пропонує передати гроші після офіційної реєстрації власності. Але тут вже виникає небажана ситуація для продавця. Бували випадки, коли квартира переходила новому власнику, при цьому виявлялося, що або фінансів у нього немає взагалі, або не вистачає пристойної суми до встановленої ціни. Вирішити таку проблему дуже непросто.
Розрахунок за допомогою банківських послуг
І все ж з часом був знайдений вихід, максимально позбавляє сторони від ризиків фінансових і матеріальних втрат. Під час проведення операцій з нерухомістю для передачі грошових коштів використовуються банківські комірки. Покупець здає туди гроші на зберігання, і сторони укладають договір, за яким ця сума буде передана продавцю або покупцю тільки в разі виконання чітко прописаних умов.
Варто зупинитися на описі процедури передачі грошових коштів в банківську комірку під час реалізації угоди в загальних рисах. Перш ніж закласти гроші в клітинку, вони перераховуються обома сторонами і закладаються в сейф банку в присутності обох зацікавлених учасників угоди.
Співробітникам банку дається право протягом півтора місяців дозволити забрати гроші продавцю, якщо він зможе пред`явити договір продажу майна. При цьому звертається особлива увага на правильність оформлення документа, його державну реєстрацію (повинен стояти штамп) і паспорт яка звернулася за отриманням вмісту комірки.
Якщо документи не викликають підозр і нарікань, продавець безперешкодно забирає вже свої грошові кошти. Присутність другої сторони при цьому не обов`язково.
Варіант зриву угоди передбачає те, що покупець протягом декількох днів вільний забрати здану на зберігання суму, пред`явивши паспорт. Ця процедура також не має на увазі присутності продавця. У будь-якому випадку бажано взяти з покупця розписку про те, що грошові кошти отримані ним в повному обсязі (суму та об`єкт розрахунків вказати обов`язково).
Передача квартири покупцеві
Угода пройшла успішно, зареєстрований за всіма правилами договір купівлі-продажу квартири, документи, що підтверджують фінансові розрахунки, отримані. Настає черга передачі майна покупцеві. Відбувається це в термін, заздалегідь визначений обома сторонами.
Продавцю немає необхідності якось покращувати проданий об`єкт, його передають в тому вигляді, в якому з ним ознайомився покупець до моменту здійснення операції. Важливо врахувати, що нерухомість повинна бути вільна від обтяження (хоча це перевіряється органами державної реєстрації).
Продавець повинен забезпечити фінансову чистоту квартири, що виражається в повному погашенні комунальних та інших платежів. Якщо було обумовлено наявність певного обладнання, воно повинно бути в квартирі.
Якщо покупця при огляді все влаштовує, підписують акт прийому-передачі квартири. Після цієї процедури вся відповідальність за придбане майно лягає на покупця. Продавець же втрачає будь-які права щодо даного об`єкта нерухомості.
