Індивідуальним житловим будівництвом в наші дні займаються не тільки спеціалізовані організації, а й звичайні громадяни. Отримавши у володіння ділянку землі, задоволені власники починають зводити на ньому будь-які споруди аби вистачало фантазії і засобів. А ось про законність такого будівництва мало хто замислюється. Труднощі "намалюються" пізніше, якщо раптом знадобиться продати, заповідати або подарувати нерухомість.
І це аж ніяк не поодинокі випадки. Адже питання про те, як узаконити самовільну споруду, виник не вчора. У будь-якому місті, великому чи не дуже, існують квартали самовільної забудови (народні назви - "шанхай", "Нахаловка" і т. П.). Складаються вони з будинків, де тривалий час проживають люди без оформлення необхідних правовстановлюючих документів.
"Дачна амністія", покликана, за логікою, полегшити життя господарів будинків і ділянок, не виправдала покладених очікувань. Необхідність оформлення величезної маси документів здатна погасити ентузіазм кого завгодно.
При цьому виявитися господарем "самобуду" може будь-який з нас. Наприклад, отримавши будинок в спадок від рідні або "купивши" ділянку разом з будинком в "колишні" часи, коли вистачало техпаспорта і нотаріального оформлення. А також звівши житло на свій страх і ризик без всяких "папірців".
Бувають унікальні випадки, коли ні земля, ні будови ніяк не оформлені, причому люди живуть в будинках десятиліттями.
Що ж це за будівлі?
Поняття "самовільне будівництво" ГК РФ трактує як житловий будинок, а також будь-яка інша будова (споруду) або нерухоме майно, зведене на земельній ділянці, що не була відведена для подібних цілей. Або ж побудоване без отримання всіх потрібних дозволів. Або з серйозним (істотним) порушенням містобудівних норм. Громадяни, яким ділянка виділена не для садівництва чи дачного господарства, зобов`язані отримати дозвіл на будівництво.
Якщо ви - особа, яка затіяло і здійснила таку споруду, то знайте - ви не маєте на неї ніякого права власності. Ви не зможете нею розпоряджатися - продати, подарувати або здати в оренду.
Згідно із законом самовільна споруда обов`язково підлягає знесенню, причому за рахунок того, хто її здійснив. Якщо ж така створює загрозу безпеці та здоров`ю інших людей, то суд вимагатиме її знести без урахування терміну давності позовної вимоги.
Де і на яких умовах отримують цей дозвіл?
Даний документ видають місцеві органи влади, федеральний орган влади суб`єкта РФ. Дозвіл дають безкоштовно і безстроково. Первинне дозвіл на індивідуальну житлову забудову дається на десять років, потім термін дії його продовжується за заявою власника, поданим заздалегідь (не менше, ніж за 60 днів до закінчення початкового терміну). Але у продовженні можуть і відмовити, якщо до закінчення терміну будівництво так і не розпочато.
Крім того, буде потрібно дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Воно фіксує (засвідчує) закінчення будівництва та відповідність готового об`єкта проектній документації. Виглядає воно як акт комісії з прийому. Щоб його отримати, потрібно звернутися туди ж, де видавалося перший дозвіл.
Хто може зажадати знесення незаконного будівництва?
У разі, коли зафіксовано визнання споруди самовільної, позов про ліквідацію її в громадських інтересах подає прокурор. Відповідачем у такому випадку буде особа, яка здійснила цю споруду. Тобто замовник, за завданням якого об`єкт побудований. Якщо ж споруда передана третім особам, їх теж притягнуть до судової відповідальності.
Втім, є і виключення - право власності може бути судом визнано за особою, у якого у власності або ж у довічне (успадковане) володінні є ту ділянку землі, де зведений "самобуд". Але ні в якому разі таке право не буде визнано, якщо існування будівлі порушує законні інтереси інших осіб або створює загрозу здоров`ю або життю людей.
Замовник, в разі визнання своїх прав, відшкодовує особі, яка здійснила будівництво, всі витрати по зведенню. Розмір їх встановлюється судом.
Є хороші новини
21.05.2010 «Російська газета» опублікувала постанову арбітражного суду РФ № 22 від 29.04.2010, пов`язане з дозволом судових суперечок по даній темі. Даний документ підказує, як узаконити самовільне будівництво на цілком законних підставах. З нього ясно, що не будь-який об`єкт з числа зведених без дозволу підлягає знесенню.
Так, пункт 26 цього документа свідчить, що відсутність початкового дозволу на будівництво не є підставою для відмови, якщо забудовник хоче узаконити право власності. Але при тому суд зобов`язаний встановити, робив чи забудовник заходи до її легалізації, т. Е. Намагався отримати необхідний дозвіл на будівництво або акт введення в експлуатацію. А також, чи правомірно йому було відмовлено в їх видачі.
З цього ясно, що можливо узаконення самовільної будівлі шляхом судового рішення.
Що для цього потрібно?
Як мінімум, необхідно виконувати чотири умови:
1. В процесі будівництва не були значно порушені містобудівні та інші правила і норми.
2. Будова не несе загрози для життя і здоров`я людей.
3. Права і інтереси сторонніх осіб не було порушено.
4. "Автор" забудови робив хоч якісь заходи і спроби її узаконити (мова йде про все те ж дозвіл на будівництво або акті введення в експлуатацію).
Невелика підказка
Мало хто знає, що (згідно п. 17 ст. 51 Містобудівного Кодексу) в деяких випадках легалізація самовільної будівлі не знадобиться. Вам не буде потрібно видача дозволу на будівництво, якщо:
- Ви будуєте гараж на ділянці землі, наданому вам для некомерційних цілей, або на власному садовому (дачному) ділянці.
- Реконструюєте або будуєте те, що не є об`єктом капітального будівництва, наприклад, кіоск.
- Зводите будова (споруда) допоміжного використання.
- Змінюєте об`єкт капітального будівництва (його частина) без порушень їх надійності та безпеки і перевищення параметрів дозволеного будівництва.
- У деяких інших випадках, коли за законом такий дозвіл не потрібен.
Чи можна узаконити самовільну споруду в процесі зведення? Так можна. Всі перераховані положення відносяться і до об`єктів незавершеного будівництва, які в якості нерухомого майна теж можуть бути визнані самовільно побудовою.
Як узаконити самовільне будівництво?
Процедура ця непроста, але тим не менш, цілком реальна. Потрібно лише дотримуватися певного алгоритму. Отже, починаємо узаконення самовільної будівлі.
Перш за все, визначитеся, чи належите ви до категорії осіб, які мають право вимагати офіційного визнання права даної власності. Тобто чи володієте ділянкою "під будівлею" на праві власності, довічного володіння (успадкованого) або постійного (безстрокового) користування. Якщо ви цю ділянку, наприклад, орендуєте, то визнання права на самовільну споруду - нездійсненна мрія. Також це нереально, якщо ваше будова порушує чужі інтереси або загрожує життю / здоров`ю людей.
Наступний крок - складіть позовну заяву з вимогою визнання права вашої власності і не забудьте про сплату держмита.
Що містить позовну заяву?
У ньому обов`язково вказується вид права на земельну ділянку, тип будівлі, і хто її здійснив - ви або інша особа. Повинна бути обгрунтована причина "самовільно". Наприклад, немає потрібних дозволів. Важливо відзначити, що при зведенні не порушувалися містобудівні та інші норми і не зафіксовано загрози життю (або здоров`ю) громадян, а також не порушені права третіх осіб.
Якщо будівництвом займалися ви самі, вкажіть заходи, прийняті для легалізації. Наприклад, звернення за дозволом на будівництво, пізніше - актом, що дозволяє введення об`єкта в експлуатацію. Якщо було отримано відмову - не забудьте згадати і про це. Відповідачем за таким позовом буде місцевий орган самоврядування. Наприклад, адміністрація муніципального освіти.
Скільки платити?
Щоб узаконити самовільну споруду через суд, буде потрібно внести держмито.
Розмір її при подачі такого позову залежить від ціни об`єкта. При "вартості" позову до 20 000 руб. це 4 відсотки від суми (не менше 400 руб.), при вартості від 20 001 руб. до 100 000 руб. - 800 руб. (І ще плюс додатково 3 відсотки від суми понад 20 000 руб.). Далі розмір мита пропорційно зростає, але в кінцевому підсумку не може виходити за межу позначки в 60 000 рублів.
Наступний етап - підготовка і подача в суд за місцем реєстрації земельної ділянки пакету потрібних документів.
Що в нього входить?
Крім самого позовної заяви - документи на право власності (або інше право) на ваш земельну ділянку. Потім ті документи, які підтвердять сам факт наявності на ділянці споруди. Це акт обстеження і документи БТІ.
Свідоцтва відсутності при зведенні об`єкту істотних порушень містобудівних та інших норм, і того, що будівля нікому не загрожує і нічиїх прав не порушує. Це можуть бути висновки і акти обстеження управління архітектури та містобудування, пожежного та санітарного нагляду.
Документи, що підтверджують звернення власника за дозволом на будівництво і т. П., З результатами розгляду запитів.
Квитанція про сплату держмита, особистий паспорт та довіреність у разі представництва в суді від вашого імені.
Куди нести документи?
Якщо вартість самовільної будівлі не перевищує суми 50 000 руб., То позов пред`являється мировому судді за місцем її знаходження. В інших випадках потрібно виконати районний суд.
Після закінчення розгляду справи судом ви отримаєте судове рішення - або про визнання права вашої власності на будівлю, або про відмову в ньому.
У разі, якщо узаконення самовільної будівлі завершено успішно, потрібно дане право власності зареєструвати.
Йдемо далі
Наступний крок - сплата держмита розміром 1000 руб. Вона потрібна, щоб зареєструвати право власності на самовільну споруду. Сплативши її, можете нести в Росреестр (його територіальний орган) зібраний вами пакет документів, необхідних для реєстрації.
Ця заява на державну реєстрацію, паспорт заявника (або інший документ, що засвідчує особу), а в разі дій через представника - довіреність на його ім`я, що підтверджує повноваження. Обов`язково - отримане рішення суду.
В даний час документ на сплату мита необов`язково надавати одночасно із заявою. Але все ж краще це зробити відразу, так як при відсутності інформації про сплату протягом 18 днів (календарних) пакет документів буде повернуто заявнику.
Документи подаються як особисто, так і поштою. Крім того, можна скористатися послугами багатофункціонального центру.
завершення епопеї
Визнання права на самовільну споруду відбулося. Залишилося отримати свідоцтво про держреєстрацію права або ж виписку з ЕГРП. За ним після закінчення зазначеного часу вам буде потрібно з`явитися в уповноважений орган.
Як бачите, оформлення юридичних прав на власну будівлю вимагає багато часу, терпіння, спілкування з представниками влади, а також елементарної юридичної грамотності.
Якщо ви насилу уявляєте собі, як узаконити самовільне будівництво власними силами, то для економії часу і нервів рекомендується звертатися в агентства або юридичні фірми, що спеціалізуються на вирішенні подібних питань.
Посереднику потрібно буде пред`явити всі необхідні документи, нотаріально оформити на нього довіреність на право ведення ваших справ і, звичайно ж, оплатити його послуги.
Що ще треба знати?
Будівництво житлового будинку з дотриманням всіх вимог і регламентів (будівельних, санітарно-гігієнічних, екологічних, протипожежних та інших) вимагає збору великої кількості документів. Це самий рутинний етап хоча б тому, що потрібно обійти купу інстанцій для узгодження.
Дозвіл на будівництво має підтверджувати відповідність проектної документації всім вимогам містобудівного плану ділянки.
Слід знати, що проектна документація не потрібна при зведенні, а також реконструкції або капремонту житлових будинків, що мають не більше трьох поверхів (для однієї сім`ї). Але забудовник має право підготувати таку документацію за власною ініціативою.
