Як будь-яке майно, житлову нерухомість, зокрема, квартиру, будинок або частки в них, можна подарувати. Але оформлення такої передачі, на відміну від дарування майна рухомого, має деякі важливі особливості, які будуть розглянуті в статті. 
Поговоримо про нюанси документального оформлення передачі нерухомості в дар, розберемося, чи оподатковується договір дарування, хто, в які терміни його зобов`язаний сплатити і як це правильно зробити.
Хто не має права бути дарувальником і обдаровуваним?
Перед початком процесу оформлення дарування потрібно встановити перелік необхідних документів і визначити порядок складання дарчим на квартиру або частку в ній.
Законодавством РФ визначено обставини, що обмежують можливість дарування, наприклад, виступати дарителями не можуть:
• громадяни, які не є дієздатними;
• малолітні діти до 14 років і їх опікуни.
Встановлено заборону на оформлення дарування від імені пацієнтів та осіб, підопічних персоналу лікувальних і соціальних установ, а також державним службовцям за виконання ними посадових обов`язків. Неможливо і незаконно дарування об`єктів нерухомості між комерційними компаніями.
Особливості договору дарування
Чинне законодавство передбачає оформлення угоди дарування нерухомості договором, що істотно відрізняється від угод з купівлі-продажу майна. 
Основна його особливість проявляється в тому, що передача майна здійснюється на безоплатній основі і договір такого типу практично не підлягає оскарженню, але обдарований повинен заплатити податок на дарування, якщо не відноситься до близьких родичів дарувальника.
Ознаки договору дарування
Безоплатність дій з боку дарувальника - головна ознака договору. Наявність умови про зустрічному вимозі або зобов`язанні робить його нікчемним. Наприклад, угода, що передбачає передачу квартири після того, як дарувальник помре, не може бути договором дарування, оскільки має яскраво виражений заповідальний характер. Також не відповідає процедурі дарування умова, висунута в угоді, за яким дарувальник має право користуватися приміщенням, переданим в дар. Подібні відносини сторін обумовлюються угодою змісту з утриманням. Саме тому такий важливий крок, як дарування квартири, не можна робити необдумано, слід ретельно зважити ситуацію, вивчити всі аспекти договору і виникають наслідки.
Отже, договір дарування - це двостороння угода, що підтверджує процедуру безоплатної передачі майна однією стороною (дарувальником) в дар другій стороні (обдаровуваному особі). Висновок подібного договору дає право одноосібного володіння майном одаряемому, т. Е. Подарована нерухомість не підлягає розподілу при розірванні шлюбу між подружжям.
складання дарчим
Для складання дарчим повинні бути надані:
• свідоцтво про право власності дарувальника на нерухомість, передача якої іншій юридичній особі оформляється;
• довідка БТІ, що дає оцінку квартири;
• довідка про наявність зареєстрованих мешканців в приміщенні;
•згода опікуна при наявності в однієї зі сторін недієздатних або неповнолітніх осіб;
• засвідчені копії паспортів учасників;
• складений і підписаний договір;
• кадастровий паспорт квартири, який можна запросити в Управлінні Росреестра.
Договір укладається між двома сторонами, підписується ними і реєструється в органах Росреестра. Закон про податок на майно дає право скласти договір в письмовій формі або нотаріально його запевнити. Власне форма оформлення договору ролі не грає, держреєстрація здійснюється обов`язково, так як саме ця позначка в органах Росреестра є відправною точкою настання права власності на житлову нерухомість.
Слід пам`ятати, що при укладанні договору обов`язково потрібно кількість оригіналів, відповідних числу сторін договору і ще один оригінальний примірник, що є в майбутньому правовстановлюючим документом.
У разі нотаріального укладення договору документи на реєстрацію подає нотаріус. При оформленні договору в простій формі після підписання необхідно зібрати пакет документів, який повинен бути представлений в органи держреєстрації для необхідної позначки.
Що необхідно для реєстрації угоди
Крім реєстрації власне договору дарування існує необхідність реєстрації переходу права власності на житло від дарувальника до обдаровуваного.
Пакет документів, необхідних для цієї процедури, повинен містити:
• договір дарування;
• засвідчені копії паспортів учасників;
• свідоцтво про право власності дарувальника на об`єкт дарування;
• заяви обох сторін: дарувальника - про перехід права володіння, обдаровуваного - на реєстрацію цього права;
• виписка з техпаспорта об`єкта, що видається БТІ;
• квитанція, що підтверджує сплату держмита.
Необхідно пам`ятати, що дарування оподатковується. Розглянемо, в яких випадках оподаткування неминуче, а коли закон звільняє від цього обов`язку.
Оподаткування при даруванні
При оформленні дарування квартири законодавчо передбачено:
• відсутність зобов`язань в частині сплати податку з боку дарувальника, так як він при реалізації договору доходу не отримує;
• звільнення від податкових зобов`язань одержувача дарунка у разі, якщо обдаровує стороною виступає найближчий родич дарувальника;
• виникнення зобов`язань зі сплати податку в разі, якщо обдарований є далеким родичем дарувальника або родинні зв`язки договірних сторін відсутні;
• сума податку відповідає 13% від вартості квартири.
Розглянемо всі нюанси, пов`язані з оподаткуванням угоди пильніше.
Податок на дарування близьким родичам
Родинні зв`язки між учасниками договору - вагома підстава для звільнення від зобов`язань по сплаті податку при реалізації цієї угоди. До близьких родичів і, які беруть участь в сімейних відносинах, сторонам закон відносить:
• дружин і чоловіків;
• батьків;
• дітей (у тому числі усиновлених);
• дідусів, бабусь;
• онуків, в т. ч. неповнорідними (з одним загальним батьком);
• братів, сестер.
Звільнення від необхідності сплати має бути підтверджено наданням документів, що засвідчують родинні або сімейні відносини дарувальника і обдаровуваного - свідоцтва про народження, про шлюб, рішення суду та інші. Отже, податок на дарування між родичами (близькими) не нараховується і не сплачується.
Платники податку при отриманні дару
Для далеких родичів і сторонніх дарувальнику осіб доходи, одержувані від угод дарування, вважаються матеріальною вигодою і оподатковуються в розмірі 13% від ціни об`єкта, сума якої зазначена або в акті оцінки БТІ, або на закінчення про ринкову вартість квартири, винесеному незалежної оціночної організацією. Саме ці документи є підставою для розрахунку суми і вказують, який податок при даруванні квартири слід сплатити.
Закон однозначний: отриманий дохід підлягає обкладенню ПДФО. За винятком дарування між родичами, отримання в дар нерухомого майна передбачає обов`язкову сплату податку, який зобов`язані сплачувати всі обдаровані, в тому числі і неповнолітні діти. За них це зобов`язані робити їх представники - батьки, опікуни або піклувальники. Відсутність у них грошових коштів також не є причиною для несплати нарахованого податку. Податок на дарування нерухомості сплачують всі категорії, які отримали дар, не звільняються від сплати ні пенсіонери, ні інваліди. Ні причини виходу на пенсію, ні ступінь втрати працездатності і наявність групи інвалідності законом до уваги не беруться.
Як обчислити податок на дарування?
Нарахування податку на прийняту в дар квартиру проводиться розрахунковим шляхом: 13% від вартості нерухомості, фігурувала в договорі дарування. Цей пункт повинен бути обов`язково прописаний в договорі. Ще один обов`язковий момент: вартість майна в угоді повинна відповідати його ціною, вказаною в довідці, виданій БТІ.
Якщо з яких-небудь причин в договорі оцінка дару не вказана, то майно оцінюється по кадастрової вартості, що є найбільш високою і безпосередньо впливає на податок на дарування, т. Е. Його величину. Іноді ИФНС, здійснюючи перевірки повноти нарахування і сплати податку, може самостійно зажадати відомості про кадастрової вартості житла, отриманого в дар.
Як довести до відома ИФНС?
Незважаючи на те що з органів Росреестра в ИФНС відомості по всіх проведених платниками податків операцій з нерухомістю надходять постійно, інформація про вид відчуження власності у податківців часто відсутня. Тому, ИФНС необхідно надати відомості навіть в тому випадку, якщо дохід від угоди отриманий не був. Наприклад, якщо житловий будинок або квартира (частки в ній) були у власності менше 3-х років, то після відчуження об`єкта нерухомості колишній власник зобов`язаний повідомити до 30 квітня року, що настає за тим, в якому проводилася операція. Якщо квартира або будинок були подаровані, то від колишнього власника необхідно письмове повідомлення в податкову інспекцію про цей факт.
Зміст заяви до податкової інспекції приблизно таке: «Повідомляю, що в відношенні квартири, розташованої за адресою ..., була проведена процедура відчуження за договором дарування (№ та дата), дохід мною не отримано. У зв`язку з цим, підстави для сплати ПДФО у мене відсутні ». До повідомлення додаються підтверджуючі документи: договір дарування, свідоцтво про держреєстрацію права на житло.
Податкова відповідальність за відсутність декларації або її подачу з порушенням термінів
Податок на дарування квартири, т. Е. ПДФО повинен бути розрахований в декларації, яка подається в місцеву ИФНС платника податків. За неподання ним податковій декларації в зазначені терміни Податковим кодексом РФ визначено міру відповідальності: розмір штрафу - 5% від суми невиплаченого податку за кожен місяць з дати, встановленої для подання декларації. Існують обмеження - штрафні санкції не повинні перевищувати 30% від зазначеної суми. Мінімальний штраф відповідає 1000 рублів.
Відповідальність за несплату податку
Несплачений або не повністю сплачений податок, який є результатом заниження податкової бази, неправильного нарахування або інших дій, які містять ознак податкових правопорушень, загрожує накладенням штрафу - 20% від суми нарахованого і несплаченого податку.
терміни сплати
Нарахований податок на дарування повинен бути оплачений платником податків у строк не пізніше 15 липня року, що настає за минулим податковим роком. Реквізити для сплати податку необхідно уточнити в ИФНС за місцем проживання. Загальний порядок передбачає сплату податку на рахунок, вказаний в декларації. Обов`язково вказівку КБК - коду бюджетної класифікації. Оплатити без стягнення комісії можна у відділеннях Ощадбанку РФ.
Якщо підстав для звільнення від ПДФО при отриманні житла за договором дарування відсутні, то сплатити податок на дарування квартири необхідно. У разі несплати ПДФО ИФНС вправі стягнути несплачений податок у судовому порядку. При розмірі ПДФО менше 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян виносити рішення буде мировий суддя за місцем проживання не оплатив податок відповідача. Якщо сума податку перевищує 50 тисяч рублів, то позов ИФНС подає до районного або міського суду. Судовим рішенням, крім суми податку, будуть нараховані пені за кожний день прострочених платежів в розмірі 1/300 ставки рефінансування від суми невиплаченого податку. Податкова інспекція звільняється від сплати держмита. При задоволенні судом її позовних вимог, а зазвичай суд не відхиляє позовні заяви ИФНС, з відповідача, крім зобов`язання сплатити податок, буде стягнуто ще й державне мито.
Таким чином, податок на дарування нерухомості виросте ще й на суму штрафних санкцій і держмита. Не варто жартувати з законодавством. До того ж отримання в дар житлової нерухомості незрівнянно з оплатою невеликої частини вартості цього майна, якою є сума податку, встановленого законодавством.
Отже, податок за договором дарування обов`язковий до сплати всіх категоріях обдаровуваних осіб, якщо вони не доводяться близькими родичами дарувальнику.
